名家專欄

港樓價高位徘徊 後市平穩

香港樓市持續熾熱,荃灣、荃德等新盤開售均賣個滿堂紅,價量齊升。中原城市領先指數為160.95點,是歷史次高。要為數市把脈,可從近日政府統計處在收入、新屋落成量、投資自住比例及按揭比例等資料中,為大家分析一下。 
 
首先在購買力方面,香港市民的購買力,能否支持現水平的樓價和供應呢?在2016年中期人口統計報告中,港勞動人口有3.96百萬,入息中位數為1.55萬,而其中月入4萬至6萬人數有285,242,佔7.2%;月入6萬以上人數有269,396,佔6.8%。這兩個高收入人土超過五十萬人。他們都是潛在買家,購買力不俗。
 
私樓業主按揭方面,至2016年,在121.7萬個家庭中,79.9萬個單位是没有按揭的,佔整體的65.7%。對比2011年的60.1%和2006年的52.2%相比,供滿樓的家庭上升了13%。未供滿的有41.8萬個家庭,平均按揭年期為15年。根據金管局2016年數字,供款與收入比率約為34%,屬健康水平。這可反映香港人整體的還款能力強勁,財政比以前更穩健。
 
落成量方面,自2009年創下7,157伙新低後,落成量一直維持在低5位數內,最高在2014年共15,719伙,其餘則維持在1萬至1.4萬之間。運輸及房屋局於6月30日公佈,未來3至4年,本港一手私樓潛在供應量達9.8萬伙。但要留意的事,那些可用作興建私樓的土地,要看政府何時批出。另一方面,發展商何時開始施工,何時落成,何時出售,則由發展商按市況而作出調節。所以實質供應,未必達到此數目。 
 
以上各項均屬利好樓市的因素。利淡因素方面,最大考慮是美國聯儲局縮表。聯儲局自1920年以來共6次縮表,其中四次明顯導致股票下跌及經濟下滑,這四次分別在1920-22、1930、1969和1978-79。所以,這次縮表會否導致經濟下滑,資金抽緊而引致利息上利,雖然屬未知之數,但不能不防。尤其縮表不是一時三刻的事,是可長達數年的,這對樓市的沖擊不能少覷。
 
觀以上各項,利好因素偏強,只要銀行體系內資金充裕,息口保持平穩,則港樓價仍會在高位徘徊,唯上升空間已不大。