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經過三十多年的營營役役，資深的財經界人士、昇悅環球資產管理集團有限公司總經理區田豐，在採訪當日見面的第一句，就是滿心歡喜地說，「我已經成功找到接班人，現時主要工作是為集團鞏固及強化海外房產業務。未來成功交棒退休之後，我就可以做更多回饋社會的工作。
市場人士常稱呼區田豐為「區老師」，他指起初不太理解，後來喜歡這個稱謂，這位「區老師」不但是金融界，過去亦涉足過旅遊項目，以及內地的房地產業務。區田豐工作主要集中在金融行業，處理企業融資、資產管理、證券交易、貸款等多方面的工作，同時又先後出任多家上市公司的執行董事及獨立非執行董事職位。他笑言，「自己一早已經想退休，且已定下時間表，除了找到適合人選之餘，現時集團擁有了歷來最佳的團隊，於是覺得也是時候可以退下來。這班人比我更緊張公司，做事比我更有熱誠。我6月已經交棒，打算9月就正式退下來，不過仍會協助他們人脈網絡，鞏固和強化公司。畢竟我的接班人Amy年僅過30，唯一缺點就是太年青。」
日本人論資排輩
昇悅環球資產業務範疇以金融產品和房地產為主，附加服務則包括移民顧問、公司秘書及信託。區田豐說：「公司在金融的業務已經上了軌道，亦都不用擔心。至於房地產業務方面，一直都有做澳洲的房地產業務，然而由於澳洲法例禁止海外投資者購入二手物業，因此只能做一手市場。而未來打算重點在日本及柬埔寨開拓當地的房地產業務。早前，我們到日本與發展商及其他合作伙伴商討合作，亦很成功，但由於我們團隊太年輕，日本人喜愛論資排輩，於是就需要到我這位老人家壓一壓場。」
區田豐指出，「集團已在日本發展物業銷售與租管的業務，主要是針對東京和大阪的物業。在日本買樓是一個很好的長線投資，加上我們集團於香港與日本物業均可提供租金保證。而且海外置業涉及一系列程序，公司為客戶提供一站式物業投資服務，客戶無需擔心手續繁複，收費明細亦一目了然。
日本樓不宜炒
區田豐解釋，日本的物業市場其實相當穩定，不會大上大落，然而由於日本房產政策有增值稅，因此建議準備在日本投資的客戶最好持有5年後才再出售。「日本物業投資的回報包括物業增值及租金收入兩方面，可達到10%以上的年回報水平，於市況波動時更突顯優勢。」他表示，集團代理出售的物業，只是距離地鐵站10分鐘內，因此很容易出租。入場的門檻其實並不高，最低價格僅是40萬港元左右就有交易，當然面積就比較細。「首次希望購買日本物業的投資者，我會建議他們購買200呎左右面積的，因為最容易租出。買家買了後，就可以返租給我們，如果是用來作民宿出租，首2年我們可以保證每年7%租金回報。」而且日本去年立法解禁賭場，新濠國際（0200）主席何猷龍，早已明言有意進軍日本賭業，首選地點為大阪，因此若果賭場開成，對於大阪樓市會有正面的影響。
買柬埔寨樓 仍可追落後
除了日本物業之外，昇悅環球置業下一步打算開拓柬埔寨市場。集團將代理金邊市新開發項目的銷售及租務管理。區田豐指出，「選擇柬埔寨市場，是由於柬埔寨經濟發展已經起步，正因為距離成熟階段尚有一段長時間，現時正是入市好時機，因為仍然可以追落後。」他又指，其實柬埔寨政治、經濟及法制環境近年趨於穩定，加上「一帶一路」的政策，緊箍了柬埔寨在東南亞的盟友角色，相信未來發展前景亦十分明朗。
區田豐提醒，物業投資雖然有可能面臨樓市調整，但物業資產出現大幅損失的機會較小，而選擇到柬埔寨買樓投資仍屬比較高風險項目，畢竟當地法制尚未十分完善。租金回報為10%，物業升值的潛力亦相對較高。
創租約融資新概念
除了海外物業，昇悅置業未來亦已加強本地市場業務發展，包括代理香港一手、二手物業買賣、租務與物業管理、並開創租約融資(rentoring)的服務。區田豐解釋，簡單而言，就是以租約換取提前收租，為有財務需求的房東，提前支付房租。「香港一直都未有這項服務，市場很多物業貸款的服務，但其實有融資需要的房東，如果旗下物業正在出租，則可以來找我們進行租約融資的服務。我們可以買斷你的租約，提前把租金一筆過給你們。公司在資金方面已經準備好，隨時可以推出rentoring的服務。
對於未來的香港樓市，區田豐亦十分看好。「我們預測的時候，需要冷靜分析。香港本地需求持續，加上國內的需求。我認為，內房的問題已經基本解決，國內已有很大的把握可以軟著陸，人民幣亦都很穩定，既然中國經濟沒大問題，香港受中國的影響，經濟亦都不會大問題。而且本港樓市，有60%的人已經供滿樓，樓市可說是相當穩固，沒有大跌的可能性，香港未來樓價應可穩步上升。」
房產投資策略 且戰且走
在整個訪談中，區田豐以最客觀角度剖析市況及分享投資心得，但相信會有人會問現時樓價創歷史高位，自己是否要入市買樓。他亦都提供了一些房產投資策略。「當儲夠小單位的上樓資本時便入市買樓，以求鎖住物業資產。之後倘若儲蓄增加，那時亦可考慮是否換更大的單位。即使不換樓，小單位用來自住或放租亦無妨。」不過他亦提醒購買物業時，需看重其日後的升值空間及租金回報價值。選擇居所時，則需考慮周邊環境、交通等因素。所以其實居住的不一定是購買的單位，比如深水埗的重建項目具備可觀的升值潛力，但如果在港島上班，則可選擇租住於距離公司較近的地區，把買回來的單位出租。
看好香港 金融行業前景
早前，「深港通」、「滬港通」和「債券通」都已經相繼實施。區田豐直言，「債券市場其實有在歐美已經很成熟，若香港 能發展成亞洲債券中心，再加股票、和基金市場打開之後，並把握『一帶一路』的機遇，香港的金融行業，可說是『無得輸』。」他相信，如果中國的經濟持續發展，亞洲將出現一個可媲美紐約的國際金融中心。上海有金融管制及法規不完善，所以跟香港不能比，另外新加坡市場交投量少，且地理上及香港，所以他認為香港成為首屈一指的國際金融中心的機會很大。
將心比心退休後專心回饋社會
所謂「政通人和」，區田豐回看過去的經歷，他笑言，自己的管理心得是將心比心。
「不論做人還是做生意，都要拿個心出來。要寬以待人，多考慮他人感受。」
無欺心自寬
當問到區田豐的成功之道時，他卻謙遜道，自己職業生涯稱不上成功，只能算是不錯。「能同上司、下屬、合作夥伴等各方保持良好關係，達至人和，令我感到自豪。」他指，對待合作夥伴時，我們會增進互相了解及信任。「對待客戶『誠懇』很重要，你要客人安心信任，合作自然長做長有。現在我跟舊客戶做生意，合同都可以不用簽，大家講個『信』字。現在的員工都是跟我這一套，一開始先蝕底其實並不要緊。」
在對待員工方面，區田豐直言自己很好彩，遇到一班很好的團隊，特別大讚其中兩個骨幹成員。他指昇悅的高級副總裁Amy，做事穩重但不失拼勁，而且待人處事不溫不火。另外，負責市務的副總裁Bonita，做事則熱誠積極，專業及事事認真。事實上昇悅環球的團隊成員個個學歷高，很多都擁有2至3個學位，踏實能幹，有團隊精神，對公司有很高的歸屬感。「對待員工方面，我會設身處地考慮他們的切身感受與前途，把他們當作自己的孩子般看待及教導。」
探訪基層深被打動
過去昇悅環球積極參與社會公益，透過不同方式為社會帶來正面影響。比如於他的母校香港浸會大學已設立兩項獎學金和贊助大學多項校慶活動等等。近年房屋供應不足，而衍生出的「劏房」問題亦成為了很重要的民生問題。區田豐年前跟隨SOCO (香港社區組織協會)探訪基層人士。「我們去了深水埗視察，看到他們居住的『劏房』，只是入去幾秒，已經很心痛。屋內沒有窗，又迫又細，非常悶熱，呼吸也很困難。出來之後，我決定要幫助他們，我知道自己能力有限，不過幫得一個就一個。」他指，自己退下來有時間，就可以有多一點時間做這些事。
建「新劏房」舒緩短期需求
香港目前劏房户約有20萬，而公屋申請平均輪候時間約為3至7年，輪候上樓的大部分人士均被迫住在環境惡劣、地方狹窄、租金昂貴的劏房內。於上屆特首選舉前，香港社區組織協會何喜華主任會見競選時的CY後，CY曾公開表示香港的房屋問題不只是高樓價，還有劏房、籠屋等問題。區田豐當時十分讚同他的見解。但當兩三年後何主任與CY再次會面，卻聽到政府只積極處理中長線房屋問題，而未為輪候上樓人士提出中短期房屋措施，令何主任與區田豐同感失望。
一年多前，昇悅已同社協合作發起「昇悅社區計劃」，以人道的居住面積、企理的裝修，以及低於市價一半的租金，將舊樓裝修改造後租予有需要人士。我們十分高興這一理念及做法近期得到陳帆局長的公開讚同與支持。之後也有好多社福機構及有心人士接觸社協支持計劃發展，社會回響從來未試過如此積極，令該計劃不僅有象征作用，更可以實質上幫助大量劏房戶。
談到劏房，區田豐有頗深感慨：「這個嚴重的社會問題其實有目共睹，但一些『尊貴』的議員與所謂『有識之士』卻反過來挑剔局長說法，提出什麼『不能解決房屋問題』、『沒有新意』、『長官意志』等等批評。」他認同這個做法不能夠解決房屋問題，但能對居住於惡劣環境中的人士有極大紓緩作用。區田豐指，「如果他們願意真心了解這個問題，我們可立即邀請他們探訪劏房並感受一個小時，到時他們再提出批評吧。」
區田豐profile
．昇悅環球資產管理集團有限公司總經理
．香港浸會大學基金榮譽主席
．香港地產代理商總會名譽會長
．曾任香港建屋貸款有限公司(145)執行董事
．曾任中國公共採購有限公司(1094)獨立非執行董事
．曾任中國富強金融集團有限公司(290)獨立非執行董事
．曾任新富證券有限公司副總裁
．曾任香港九龍城工商業聯會副會長
．曾任中國富強基金會項目顧問
