2018年可算是樓市反覆的一年，首半年仍然處於大旺市，然而踏入下半年，樓市受多方因素影響終見轉角。同樣地，按揭市場亦不平靜，年內銀行終展開加息步伐，調高最優惠利率(P)八分之一厘，結束12年來未加息的局面。回顧2018年的樓按市場，可從以下幾個方向探討：
經絡2018年樓市回顧：
1. 樓花表現比去年遜色 相反現樓回升
今年樓價從高位回落，根據差餉物業估價署最新的數字，樓價已從八月份最高位下跌3.7%。話雖如此，樓價由年初至今仍然升超過6%。另一方面，上半年樓市以一手主導，但下半年開始一手市場的需求放緩，相反二手業主開始接受樓市調整的現況，議價空間擴闊，令成交有回穩跡象。根據土地註冊處資料所見，今年首十一個月的現樓註冊數字為98,097宗，較去年同期上升4,057宗或4.3%，亦是七年後的新高。
相反，首十一個月樓花註冊數字錄得8,231宗，比去年仍然減少2,580宗或23.9%。回顧首十個月的住宅按揭統計調查結果，新批出及新取用按揭亦比去年同期錄得升幅，新批出按揭貸款額及宗數增加15.5%及8%，新取用按揭貸款額及宗數則增12.7%及5.6%，兩者的貸款額同創歷年來的新高。
2. 12年來終加息 銀行競爭白熱化 轉按宗數為八年新高
而銀行在按揭市場的取態仍然十分積極，自年初各大銀行爭相推出定息按揭計劃，曾令定息按揭計劃的使用比例推至49.3%。及後定息按揭計劃暫停，但銀行在現金回贈及按揭利率方面仍然不斷優化，以保持市場份額。另一焦點，是香港銀行事隔十二年終加息八分之一厘，正式邁進加息周期，加息前夕業主把握最後的低息機會，令轉按人數急升，八月份轉按宗數為八年後的新高，金額更打破按月紀錄。
3. 房策乏力 減辣無望 發展商按揭佔比破紀錄
在房屋政策方面，現屆政府將重心側重於資助房屋中，包括更改未來公私營房屋比例、修訂資助出售房屋的定價機制等；為增加長、短期的樓市供應，將發展「明日大嶼」計劃及其他過渡房屋的措施；為遏止發展商囤積居奇，政府新增了一手樓空置稅。惟市民上車置業仍然十分困難，未見「減辣」的訊息，在樓市處於峰巔的狀態下，業主可借的按揭成數有限，令發展商按揭計劃殺出一條血路。今年五月，業主選用發展商按揭計劃的比例曾高達33%，大部份此類計劃提供高成數按揭，有些甚至免壓測，顯示政府設立的按揭防守措施仍未涵蓋整個按揭市場，當經濟變差或加息周期時對此類業主的打擊最大。
4. 環球經濟不穩 削港人置業信心
今年的環球及本港經濟亦成為影響香港樓市的主要原因之一。自上半年香港銀行仍未跟隨加息，港美息差拉闊以致港匯轉弱，令套息交易發生頻繁，走資情況增加引發多次觸及弱方兌換保證，香港的銀行儲備由年初的1,800億元下降至現時約763億元水平，減幅達58%。而年內的一個月銀行同業拆息(Hibor)亦非常波動，3月曾低見0.67厘，高位曾高至今日(12月18日)的2.38厘，相信短期內Hibor大幅下調的機會不大。另一方面，受國際政經環境影響，亦動搖香港買家的入市信心。中美貿易戰持續拉鋸、英國脫歐爭議不斷、法國總統下台危機，亦令全球經濟氣氛蒙上一片陰霾。
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